重磅！深圳綠本小產權房，連環買賣合同均為有效，原村民不得反悔
小產權房交易問題，就如剪不斷的情絲。于理，買家明明白白都知道，這是一樁不合法的存在。于情，在高房價面前，誰又能輕易指責鋌而走險的人。但往往代價過大，所以過來人一次又一次的勸說，這件事，使不得。
今天這案件贏了，關鍵贏在有綠本，有綠本，有綠本！
近幾年不少村民看到房價高企，想要拿回曾經賣掉的房源。本案原告，明確表示，買家不是本村村民，涉案房屋是在宅基地上建設的私宅，依法不能向本村村民以外的第三人轉讓，本村村民一戶只能擁有一塊宅基地，故而轉讓合同無效，買家應應返還房屋并賠償十年來的占用費。
以這樣的論據，在無名無份的小產權面前是足以拿回房屋所有權。但該案件卻沒有想像中的簡單。房屋雖然小產權，但是綠本與完全無證仍然有所區別，是否做過相應的申請手續也決定了房源所有權的歸屬。
官司是贏了，但小產權仍然存在的無數的風險，律師張茂榮認為，雖然綠本小產權房轉讓合同有效，但是無法辦理過戶手續，房屋始終無法登記在買家名下，合同客觀上無法全面履行完畢，拆遷時也會遇到障礙，建議還是謹慎購買。
本案由信榮團隊深圳總部合伙人鄭博恩律師獨自出庭代理。
今天（新年上班第三天），信榮團隊收到深圳市寶安區人民法院綠本小產權房判決：大獲全勝，駁回原村民要求確認合同無效、返還房屋、支付十年占用費的全部訴訟請求！
基本案情
涉案房屋為綠本小產權房，2007年9月28日登記于原村民黃某父子名下（產證載明非市場商品房），先后發生三手連環買賣；
2008年11月20日，經廣東明軒律師事務所見證，黃某父子以60萬元轉讓給第一手買家何某；
2013年3月26日，第一手買家何某又轉讓給第二手買家何某興；
2016年3月1日，第二手買家何某興又以139.8萬元轉讓給第三手買家鄭某（委托人），鄭某辦理了水電過戶手續；
2017年4月黃某向寶安法院起訴，要求確認《私宅轉讓協議書》無效、返還房屋并賠償2008年至今的房屋占用費！
原告訴稱
原告原村民黃某起訴認為：買家不是本村村民，涉案房屋是在宅基地上建設的私宅，依法不能向本村村民以外的第三人轉讓，本村村民一戶只能擁有一塊宅基地，故而轉讓合同無效，買家應應返還房屋并賠償十年來的占用費。
被告辯稱
作為最后一手買家鄭某代理人，本團隊認為：1、根據最高人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，買賣合同效力與出賣人是否擁有標的物所有權或處分權無關；
2、黃某父子轉讓涉案房屋長達十年之久從未提出過異議，相關三份連環買賣合同均是各方當事人真實意思表示，均屬有效；
3、2004年出臺的《深圳市寶安龍崗兩區城市化土地管理辦法》已將包括涉案房屋所占用土地內的深圳全部土地實現了國有化，涉案房屋所占用土地已轉為國有性質，房屋在轉讓前已經政府確認，取得房屋產權證，為國有土地上所建合法建筑物；
4、鄭某按合同約定占有使用涉案房屋，按期繳納水電費至今，屬有權占有，與黃某父子之間不存在合同關系，沒有違約行為，黃某要求鄭某支付房屋占用費沒有法律依據。
法院觀點
深圳市寶安區人民法院經審理認為（判決原文）：涉案房屋雖系私宅，但經申報歷史遺留違法私房后，已由深圳市國土資源和房產管理局寶安分局核發房產證，且寶安區農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民后，原屬于其成員集體所有的土地屬于國家所有。
因此，涉案房屋不存在原告主張的法律、行政法規禁止轉讓的情形。雙方簽署協議后，原告已向買家交付房產，并辦理了水電過戶手續，近十年來均未要求返還，故《私宅轉讓協議書》為雙方基于房屋買賣的真實意思表示而簽署，合法有效。最后手買家鄭某（委托人）依據與前手買家簽署的《私宅轉讓協議書》有權占有使用涉案房產，原告訴請其支付房屋占用費缺乏理據，不予支持。
2018年11月9日判決：駁回原告黃某的全部訴訟請求，案件受理費3148元由原告自行負擔。
信榮說：綠本房合同有效，但無法辦理過戶手續，風險依然存在
1、綠本小產權房轉讓合同有效。不同于違反規劃、沒有報建手續、沒有取得房地產證的其他小產權房，涉案綠本房初期也屬于違法建筑，但依據《深圳市經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》（簡稱《若干規定》）申報確權發證后，使用權即合法化，轉讓合同有效；
2、非法律和行政法規效力性強制性規范不能認定合同無效?！度舾梢幎ā冯m然規定除市政府另有規定外，違法私房確認產權后不得買賣，但該禁止性規定并非法律和行政法規層級，且不屬于效力性強制性規范，不能作為認定合同效力的依據；
3、綠本房不能過戶的事實并不影響轉讓合同的效力。涉案房屋為綠本非市場商品房，房地產權登記部門不予辦理過戶登記行使的是行政管理職權，限制的是不動產物權的處分行為，只對引起房屋物權變動的合同能否繼續履行構成影響，并不能影響對合同效力的判斷；
4、合同具有相對性，連環合同后手合同效力與前手合同無關。根據《廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第九條規定，房屋連環買賣中，前手買賣合同被確認無效，不影響后手買賣合同的效力，涉案三份《私宅轉讓協議書》效力相互獨立，即便第一手買家拖欠原告購房款，后手買家也不負有連帶責任；
